经济展望良好 私宅租金强力回弹


　　今年第一季，有9347个房子租出去，到第二季有1万1514个单位出租，创下有史以来的季度新高。也就是说，今年上半年已有2万零861个私宅单位找到新租户。只要同样的速度保持下去，今年全年的租用水平应该能够再次刷新去年的纪录。——第一太平戴维斯私宅租用业务主管赖恩庭

　　根据市区重建局数据，全岛的私宅租金从一年前的谷底回弹了大约12％，由2009年第三季的129.3点攀升至144.3点。一些共管公寓项目租金涨幅甚至高达20％。哪些地区租金涨得最快？

　　张太太（43岁）又将房子租了出去，租金比一年前上涨了400元。

　　这间位于高文地铁站旁的嘉裕园（Kovan Melody）两卧房式单位，面积超过1000平方英尺，一年前以3000元出租，最近换了新租户，租金上涨到3400元。

　　“今年的租金行情肯定比去年好，去年我花了好几个月才找到租户，3000元一个月的租金还要我送微波炉。今年，才几个星期就找到了一对外国年轻夫妇，租金也涨到一个月3400元。”

　　根据市区重建局数据，全岛的私宅租金确实从一年前的谷底回弹了大约12％，由2009年第三季的129.3点攀升至144.3点。


位于高文地铁站旁的嘉裕园两卧房式单位,租金比一年前涨了400元。

　　在一些共管公寓项目，租金的涨幅甚至高达20％，例如滨海舫（The Sail @ Marina Bay）和Park Infinia At Wee Nam的租金就在过去一年分别上涨了20.8％至19.9％。

　　第一太平戴维斯（Savills）私宅租用业务主管赖恩庭说：“今年的租用市场肯定比去年容易，只要在租约结束之前的两个月就开始（招租），一般都能在旧租户搬走之前找到新租户。”

　　相对来说，去年的这个时候却是本地租用市场最艰难的时候。

　　雷曼兄弟在2008年底倒闭，随后就引发了全球金融大海啸，本地租金市场也跟着滑坡，从2008年第二季至2009年第三季，总共下跌了20.4％。

　　出乎意料的是，很多外籍高管人员并没有在失去工作后离开，反而继续留在经济环境比较好的亚洲寻找机会。再加上不少人因之前的集体出售热潮而失去房子，只好暂时租房住，因此，去年租用市场反而异常活跃，全年租出的房子创下历来新高，达到3万9819个单位。

　　不过，人们愿意支付的租金还是大大减少，不少业主面对不肯减租就流失租户的困境。在一些情况下，即使业主愿意减租，也留不住租户，因为不少租户看到租金走低，都趁机提升居住环境，搬到地点更好、房子更新的单位去。

第二季租用活动创历来新高

　　本地的租金市场自去年底开始复苏，到今年中已明显看到进步。

　　今年第一季，有9347个房子租出去，到第二季有1万1514个单位出租，创下有史以来的季度新高。也就是说，今年上半年已有2万零861个私宅单位找到新租户。

　　赖恩庭说：“只要同样的速度保持下去，今年全年的租用水平应该能够再次刷新去年的纪录。”

　　官方的数据也显示，租金上扬的步伐越来越快。去年第三季，全岛私宅租金仍下跌2.2％，但第四季开始扭转跌幅，微扬0.6％。到了今年第一季，租金上涨了4.7％，第二季更进一步加速至5.9％。这意味着，过去一年的累积涨幅已达到11.6％。

　　不过，这仍未恢复到全球金融大海啸之前的水平。本地私宅租金指数，曾在2008年第二季攀升至162.4点的高水平，目前仍相差大约11％。

　　赖恩庭看好，下半年的租金还能再攀升3％至5％。今年虽然有不少新私宅单位完工，不过他有信心，乐观的经济环境能够抵消新供应量所带来的下跌压力。

　　根据市建局数据，今年上半年有5786个新私宅单位完工，下半年还有4958个新单位完工，换句话说，今年的新私宅供应量高达1万零744个单位，远远超出2001年至2009年每年平均8359个单位的水平。

　　赖恩庭说，第一是因为新加坡的经济强劲增长，第二是因为就业市场非常蓬勃。

　　“由于经济展望良好，政府刚刚才将今年的经济增长预测从原本的7％至9％，调高至高达15％。”

　　“在就业市场上，新制造的工作机会也连续第四个季度攀升，多个领域都在请人，尤其是银行业和金融业。”

核心中央区公寓租金涨得最快

　　过去一年来，滨海湾、乌节路、纽顿路等属于第1、9、10和11邮区的共管公寓，租金涨得最快。

　　根据市区重建局数据，核心中央区（Core Central Region，简称CCR）的公寓租金指数，在过去一年，由133.3点攀升至150.6点，上涨了13％。

　　第一太平戴维斯的赖恩庭指出，这主要是因为银行与金融业复苏，吸引相关领域的高管人员回流，带动了高档私宅领域的租用需求攀升。

　　根据Hudson报告书，2009年第二季只有19％的受访银行和金融公司有意增聘人手，但到了今年第二季却有高达65％的受访银行和金融公司表示有意增聘员工，而且大多数职位都是中高层管理人员。

　　赖恩庭说：“这些金融业的中高层管理人员，往往得配合欧美的时间，需要工作到很晚，所以住家必须靠近工作地点，一般都在市区，甚至是金融区内。”

　　例如坐落在新市区内的滨海舫（The Sail），中位租金就在过去一年攀升了20.8％，由每平方英尺4.76元，攀升至每平方英尺5.75元。

　　这也就是说，2009年第三季，滨海舫公寓出租的单位，有一半的租金在每平方英尺4.76元以上；到了今年第二季，有一半的租户得付每平方英尺超过5.16元的租金。

　　赖恩庭指出，滨海舫的租金涨幅较大，其实有部分原因是单位面积较小，一般介于500至800平方英尺。对外籍高管人员来说，3000元的租金涨到3600元，差别是600元，但百分比却高达20％。

　　“每个项目的情况不同，滨海舫最近的租金涨得较快，也可能跟最近供应较少有关。这个项目在2008年第二季取得临时入伙证，但一般在第三季、第四季才出租。这也就是说，现在很多单位的两年租约还未满，估计要年底才会看到较多供应量出来，到时预计能带动这里的租金涨幅稳定下来。”

　　至于雅茂园（Ardmore Park）的租金涨幅较小，只有3.1％，相信也跟单位面积有关。

　　赖恩庭解释，雅茂园的单位都很大，一般是2900平方英尺，租金动辄1万6000、1万7000元，同样涨价600元的话，百分比只有3％。

供应有限　优质洋房租金攀升

　　“我们也注意到，最近优质洋房（Good Class Bungalows）的询问增加了，特别是来自金融服务业、有优渥房屋津贴的高级管理人员。”

　　供应有限而需求增加，带动优质洋房的租金攀升。“一些位于黄金地区例如那森路（Nassim Road）的优质洋房，可以租到3万5000元一个月，至于贝雅士山（Pierce Hill）的优质洋房可以租到4万元一个月。”

　　优质洋房是新加坡最顶尖的私人住宅房地产种类，目前全岛的39个优质洋房区约仅有2500栋优质洋房。每间洋房的占地至少1万5000平方英尺，而且大多位于环境清幽的私人洋房区，所以深受一些住惯大洋房的外籍高层领导（通常是总裁级）欢迎。

　　至于其他有地住宅的租金，也在过去一年显著上涨。独立式洋房的租金平均上涨大约10.7％，半独立洋房上涨10.8％，排屋则上涨大约12％。

　　相比之下，其他中央地区（Rest of Central Region，简称RCR）和中央地区以外（Outside Central Region，简称OCR）的公寓租金，过去一年分别上扬9.4％和11.2％。

　　房子的新旧也会影响到租金的涨幅，例如东部屋龄较小的旭日湾（Costa del Sol）租金在过去一年上涨了17.9％，每平方英尺可以租到3.49元。但是周围屋龄较大的翠湾园（The Bayshore）和碧湾园（Bayshore Park），过去一年的租金只分别上涨13.9％至2.78元，以及上涨6.4％至每平方英尺2.82元。